房屋买卖合同无效的情形有哪些？

1 房地产分离出来背叛，合约违宪。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具备不可分离性，因此，房屋的所有权通过交易而出让时，该房屋闲置范围内的土地使用权也必需同时出让。如果卖方将房产和土地分别卖于有所不同的买方，或者背叛房屋时只出让房屋所有权而不同时出让土地使用权，买方可以明确提出这种买卖合同违宪。

2 产权未登记过户，合约违宪。1 房地产分离出来背叛，合约违宪。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具备不可分离性，因此，房屋的所有权通过交易而出让时，该房屋闲置范围内的土地使用权也必需同时出让。如果卖方将房产和土地分别卖于有所不同的买方，或者背叛房屋时只出让房屋所有权而不同时出让土地使用权，买方可以明确提出这种买卖合同违宪。

2 产权未登记过户，合约违宪。房屋买卖合约的标的物所有权的移往以买卖双方到房屋所在地的房管部门注册过户为标志，否则，房屋买卖合约无法生效，也就无法再次发生房屋所有权移往的法律效果。即使房屋已实际交付给也科违宪。

故只要房屋没月办理注册过户申请，即使卖方已缴纳了房价款，并将房屋交付给买方用于，当事人仍可明确提出合约违宪的主张。3 产权主体有问题，合约违宪。背叛房屋的主体必需是该房屋的所有权人。非所有权人背叛他人房屋的，其交易不道德违宪。

房屋的产权为数人共计的，必需同意共计有人表示同意才能背叛。背叛共计房屋时，需递交共计有人表示同意的证明书。

部分共计有人并未获得其他共计有人表示同意，私自背叛共计房屋的，其交易不道德也违宪。4 侵害优先购买权，合约违宪。房屋所有人背叛共计房屋时，在同等条件下，共计有人有优先购买权。房屋所有人背叛已承租房屋时，需提早三个月通报承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付给期限、方式同等等。房屋所有人背叛房屋时侵害共计有人、承租人优先购买权的，共计有人、承租人可以催促法院宣告该房屋买卖违宪。5 单位违反规定购房，合约违宪。

机关、团体、部队、企业事业单位不得出售或变相出售城市私有房屋。如因类似必须必需出售，需经县以上人民政府批准后。单位违反规定，出售私房的，该交易关系违宪。

有的单位以个人名义出售私房，产权也注册在个人名下，但实质上是单位出资，作为单位的固定资产用作生产、经营、办公或用于集体宿舍等，这种情况归属于单位变相出售私房，该交易关系违宪。凡享用国家或企业事业单位补贴，廉价出售或修建的城市私有房屋，必须背叛时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也违宪。6 价格欺诈，显失公平，合约违宪。

交易城市私有房屋，双方应该本着按质论价的原则，参考房屋所在地人民政府规定的私房评价标准订立价格，经房屋所在地房管机关表示同意后才能成交价。买卖合同生效后，双方皆不得因价格强弱无故翻悔，不应按合约订立的价款、期限和方式交付给。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、掩饰不道德或在成交价后找到内在质量问题的，买受人可拒绝同出卖人新的订立价格，协商不成的，可向法院控告。

7 非法出让，合约违宪。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得出让(还包括交易)： 1、以转让方式获得土地使用权的，不合乎出让房地产条件的; 2、司法机关和行政机关依法裁决、要求查禁或者以其他形式容许房地产权利的; 3、依法交还土地使用权的; 4、共计房地产，予以其他共计有人书面表示同意的; 5、权属有争议的; 6、并未依法注册发给权属证书的; 7、法律、行政法规规定禁令出让的其他情形。投《房屋认购书》流程购房者在选好房源，买断价格后，第一步乃是去签定认购书，并交付给一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。

定金多少才算合理，并无一定标准，视各人必须而以定，由双方协商。发展商此时不应把有关的资料和涉及文件转交购房者，并讲清项目进展情况。在这个环节有可能产生的问题是，在交付给定金后，或是售价又提升了，或是购房者在对项目的更进一步理解中，找到房屋并不理想，想要退掉房子拿回定金，但由于有认购书的誓约，定金有可能不一定成功归还。

因此，在签订认购书时，双方在协议中不应具体什么情况下客户有权拒绝中止协议，索回定金。认购书主要内容还包括： 1. 股份物业; 2. 房价，还包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等; 3. 缴付方式，还包括一次缴付、分期付款、按揭缴付; 4. 股份条件，还包括认购书不应注意事项、定金、检验月条约的时间、缴付地点、帐户、签下地点等。在签订完了认购书后，销售方还不应给购房人派发《签下须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能成功签订购房契约，其内容还包括：签下地点、购房者不应带上证件、购房者委托他人签下时有关委托书的证明、有关贷款凭证的解释、交纳有关税费的解释。

签订月购房合约签完认购书后，接下来就是签订月的购房合约，在制订的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商月签订购房合约。

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